Tööstushooned hävitavad kiiresti elamurajooni maine

Oma Maja


Äripäev 11.12.2006
Enn Tosso
Enn.Tosso@aripaev.ee

Ehkki kruntide hinnad tõusid imekiiresti, tasub enne ostu siiski eeltööd teha ning uurida, mis elamukrundi lähikonda plaanis on. Lubatud linnulaulu ja ojavulina asemel võib avastada hoopis neljarealise magistraali ja keemiatehase.

Uus Maa Kinnisvarabüroo maade ja majade maakler Silva Rahnel rõhutab, et enne ostuotsue langetamist tuleb silmas pidada väga palju erinevaid kriteeriume.

Kui pidada silmas elamukrundi perspektiivsust ja stabiilset hinnatõusu, tuleb jälgida piirkonda ja selle piirkonna üldplaneeringut. "Teada on ju, et piirkonna üldplaneering määrab detailplaneeringu," sõnab ta.

Iga piirkond on kehtestanud omad reeglid ja ettekirjutused ka arendustegevuseks. Üldplaneeringus on alati välja toodud piirkonna tihe- ja hajaasustusalad, mis määravad ära krundi suuruse. Samuti erinevad kruntide suurused Tallinnas ja selle lähiümbruses, näiteks Nõmmel ja Viimsis on need alates 1200 m2, Harku vallas alates 2000 m2 ja Jõelähtmel alates 3000 m2.

Rahnel soovitab jälgida, kas piirkonna areng on lõpuni läbi mõeldud. Heaks näiteks on Metsaveere elamurajoon, kus piirkonna märksõnadeks on ühtsus ja asumi harmoonia. "Tähtis on, et majad oleks arhitektuuriliselt läbi mõeldud, mis hoiab ära palkmaja ja kolme torniga luksusliku villa kõrvuti asetsemise," ütleb ta.

Elurajooni lähedusse rajatakse tootmishooneid

Krundi hinna määrabki see, mis piirkonnas toimub, milline on infrastruktuur, teed, kommunikatsioonid.

Väljaarenenud piirkonnad, nagu näiteks Nõmme, Viimsi, Veskimöldre, Kakumäe, on alati kallimad võrreldes kaugemate elamurajoonidega. Kuna nendes piirkondades maad juurde ei tule (pakkumine on väga napp), tõuseb nende väärtus vastavalt nõudluse-pakkumise vahekorrale.

Tihti esineb Rahneli sõnutsi olukordi, kus elamurajooni vahetusse lähedusse rajatakse tööstushooneid, tehaseid ja korterelamuid. Loomulikult mõjutab see hinda - nõudlus on seal kindlasti oluliselt väiksem.

Krunti ostes eeldatakse privaatust ning igasugune tööstushoone maja läheduses või korterelamu kõrval krundil ahistab ja rikub kodutunnet.

Trend näitab, et suurim nõudlus kruntide järele on kõrghaljastusega, väljakujunenud hoonestusega ja infrastruktuuriga piirkondades, nagu Nõmme, Viimsi, Kakumäe jne.

BPE Kinnisvaraeksperdi turundusjuht Katrin Kurm-Valojää arvab, et elamukrunti ostes peaks tutvuma eelkõige selle ala planeeringutega. Seda infot on võimalik saada kohalikest omavalitsustest.

Lisaks on kõigil võimalik maa-ameti kodulehelt tasuta vaadata maa sihtotstarvet, suurust, naaberkruntide infot jne.

"Valla üldplaneeringuga eelnevalt tutvudes saab ka vähendada "üllatusi" naaberkrundile kerkiva tehase või kõrge korterelamu näol," märgib Kurm-Valojää.

Väljaarenenud piirkonnas on vähem riske

Kindlasti võiks Kurm-Valojää sõnutsi vaadata, kas kinnistule viib tupiktee või mõni suurem seda piirkonda läbiv tee, mille müratase võib tulevikus kasvada ja seeläbi elamist segada.

Vähem riskialtid on kindlasti juba väljaarenenud elurajoonide piirkonnad, kus kõik on ajapikku välja kujunenud ja paigas, osutab ta.

Samas tulebki ostjal maksta kõrgemat hinda selle eest, et risk on väiksem.

Asukoht määrab hinna

Erki Arakas
Arco Vara Kinnisvarabüroo AS, elamispindade maakler

Elamukrundi valikul on kõige tähtsam asukoht.

Ehk piirkonna kaugus linnadest, kesklinnast, suurematest tuumikkeskustest jne. Krundi juurde peaksid viima korralikud teed. Piirkonnas peaks olema tervikuna välja arendatud kommunikatsioonid: elekter, vesi, kanalisatsioon, side jne.

Reeglina kallinevad kiiremini eksklusiivsema asukohaga krundid, mis paiknevad mõne veekogu ääres või looduskaunis, kõrghaljastusega piirkonnas.

Samuti on hinnatud ka nn välja kujunenud piirkondade (Nõmme, Pirita, Merivälja, Kakumäe) krundid, mille hinna eest saab uusarenduspiirkondades osta peaaegu juba terve suure maja.

Kindlasti tuleks krundi soetamisel pöörata tähelepanu piirkonna detailplaneeringule ja kui on olemas, siis ka üldplaneeringule. Erilist tähelepanu peaks pöörama piirkonna infrastruktuuride olemasolule ja arengule.

Samuti planeeritud ühiskondlike hoonete rajamisele, nagu kaubanduskeskused, lasteaiad, spordihooned. Kui uue elamupiirkonna naabrusesse on planeeritud ka kortermajad, toob see tihtipeale endaga kaasa piirkonna kiirema arengu. Ja seega eramukruntide hinna kiirema kasvu.

Kindlasti on negatiivseks asjaoluks vahetult naabruses asuv tööstus, kuna potentsiaalsed ostjad kardavad naabruses tekkida võivaid ja juba olemasolevaid tööstushooneid. Kartused on tingitud suureneda võivast mürast, tolmust, heitgaasidest jne.

Kommentaar

Enn Tosso
Toimetaja

Kui eelmise aasta lõpus toimus korteriturul enneolematu ralli, siis tänavu on maad ja majad aastaga pea kaks korda kallimaks muutunud. See omakorda on põhjustanud olukorra, kus ostetakse elamukrunt suvalisse kohta, et hind vähegi alla miljoni krooni jääks.

Ainult hinda vaadates võib aga sattuda kehva olukorda, kus elamukrundi lähedusse kerkib tööstushoone või rajatakse magistraal, nõnda et krundi väärtus hoopis kahaneb. Elamiseks see samuti ei kõlba, ent laen on krundile juba võetud.

Nõnda jääbki õnnetul omanikul ainsaks võimaluseks krunt "sisse soolata" ning oodata, kuni ümbruskonnas tehasehooned valmis saavad ning loota, et tehas kunagi laienedes ka tema maatüki ära ostab.

Teine viga, mis tehakse, on see, et ostetakse krunt linnast liiga kaugele. Pea igal sammul kohtame kuulutust: krunt asub napi veerandtunnise autosõidu kaugusel jne. See napp veerand tundi tähendab aga tihti 30 kilomeetrit. Ning veerand tunniga jõuab kõigest linna piirile, tipptunnil linna piirist kesklinna jõudmiseks kulub teine ja mitte väga "napp" veerandtund.

Tasub teada

Krundi väärtust tõstab

  • infrastruktuur
  • kommunikatsioonid
  • väljakujunenud elukeskkond
  • kõrghaljastus
  • mõistliku suurusega krundid
  • mere lähedus

Krundi väärtust kahandab

  • tööstushooned
  • suured magistraalid
  • kehvad asulateed
  • piirkonna väljakujunemata maine

Vaata ka
www.maaamet.ee
Maa-ameti kodulehelt saab tasuta vaadata maa sihtotstarvet, suurust, naaberkruntide infot jne.