Detailplaneering toob endaga riskid

Äripäev


Äripäev 15.10.2007
Enn Tosso
Enn.Tosso@aripaev.ee

Kinnisvaraarenduse väga kiire tempo on toonud endaga kaasa mitmed riskid, nagu näiteks hinnarisk, mis on seotud detailplaneeringute ja piirkonna üldise arenguga.

Iga maaomanikku huvitab, mis toimub naaberkruntidel tulevikus. Alati pole võimalik saada piirkonnast täielikku ülevaadet, kuna kõige rohkem sõltub see iga maatüki omaniku tahtest.

Koostatud üldplaneering võimaldab saada aimu üldistest arengusuundadest ning vältida olukorda, kus eramu satub magistraaltee või tehase vahetusse lähedusse.

Samas on näiteks keeruline vältida, et eramud satuvad korterelamute vaateorbiiti, mis vähendab tublisti eramu väärtust.

Krundi valikul arvesta nelja sammu

1. samm: Mis mõjutab krundi hinda?

  • Krunti soetades tuleb arvesse võtta, et kõige olulisemad müügiargumendid seoses asukohaga on infrastruktuur, kõrghaljastus ja ühistranspordi olemasolu.

Näide hinnamõjuritest:

  • Tallinn on viimase kümne aasta jooksul laienenud ida ja lääne suunas.
  • Viimsi on juba ammu kõige hinnatum linnaäärne eramurajoon, Tabasalu piirkond astub Viimsile tihedalt kannale.
  • Eramute hinnad Viimsis ja Tabasalus suurt ei erine. Samas, kui Viimsis on tühje krunte raske leida, siis Tabasalu kandis jagub veel maad, ehkki mereäärsete kruntide hinnad on tõusnud.

2. samm: Millised on riskid krundi ostmisel?

  • Järjest kasvab oht, et ehitatava maja lõplik turuväärtus jääb ehitusmaksumusele alla, mistõttu pole otstarbekas ehitada suurt maja. Mida suurem maja, seda kõrgem hind ja vähem ostjaid.

Näited riskidest:

  • kohaliku omavalitsuse vastuseis väiksemate kruntide moodustamisele,
  • servituudid ning kitsendused,
  • looduskaitse kehtestatud ehitus -piirangud,
  • liigkõrged kommunikatsioonidega liitumise tasud.

3. samm: Kust saada infot?

Infot maatükkide ja võimalike ehituspiirangute kohta saab:

  • omanikult,
  • maa-ametist,
  • kinnistusraamatust,
  • ehitusregistrist,
  • muinsuskaitsest,
  • looduskaitsest,
  • kohaliku omavalitsuse planeerimisametist.

4. samm: Mis turul toimub?

  • 2006. aasta algul kerkisid hinnad väga kiiresti.
  • Hinnatõusu põhjuseks oli toona kiiresti kasvav nõudlus eramute ja eramukruntide järele, aga ka pakkumise suhteliselt kesine maht. Nüüdseks on olukord täpselt vastupidine: pakkumisi on väga palju, nõudlust vähe.

Turumuutused:

  • kinnisvaraturu taaselavnemist enam eelnenud mahus oodata ei ole;
  • ostjad, kes ootavad säästupakkumisi, võivad endale leida kuni 30% odavama hinnaga eluaseme;
  • arvestada tuleb, et antud objekt on ka soodsalt ehitatud ja soodsalt ostetud põllule.

Allikad: Arco Vara, Uus Maa, Ober Haus