Kinnisvaraaudit aitab vara ostjal maandada suuremaid riske

Äripäev


Äripäev 29.10.2007
Tõnu Luts
Arco Vara nõustamisteenuse juht

Kinnisvaraobjekti auditit tasub kasutada neil, kes soovivad objekti soetades kindlad olla, et kaaluka otsusega ei esine olulisi seniteadmata ja müüja poolt varjatud probleeme.

Olukorras, kus kinnisvaraturul valitsevad negatiivsed ootused, oleks ostjal kallimate kinnisvaratehingute eel mõistlik pöörata senisest enam tähelepanu objekti ostmisega kaasnevate riskide maandamisele.

Siit tuleneb ka asjaolu, miks ostjad tellivad ostetavale objektile auditi - põhieesmärk on maandada objektiga kaasneda võivad riskid. Ning auditi tellivadki tavaliselt just vara ostjad, kellel on mõistlik kaardistada objektiga seotud riskid ning asjaolud, mis võivad kinnisvaratehingu katkestada või olla oluliseks argumendiks objekti hinda puudutavatel läbirääkimistel.

Enne tehingu lõplikku kinnitamist võimaldab kinnisvaraobjekti audit vältida ostja tagantjärele tarkust ning avastada ostetava objektiga seotud võimalikud probleeme enne otsuse langetamist.

Auditi ulatus võib varieeruda sõltuvalt auditi tellija soovidest ning riskitajust. Mida detailsem on audit, seda suurem on selle väärtus töö tellija jaoks. Audit võib jaguneda eri etappideks, mida saab teostada paralleelselt või ka järgemööda.

Objekti audit võib olla esimeses etapis üldisem ning vähem detailne. Müügitehingut välistavate asjaolude puudumise korral saab minna kinnisvaraobjekti auditi järgnevais etappides täpsemaks ning detailsemaks.

Seega hõlmab kinnisvaraobjekti audit laia spektri tegevusvaldkondade esindajaid: keskkonnaeksperdid, finants- ning maksunõustajad, ehitus -tehnika eksperdid, kinnisvaraturu asjatundjad jne. Kindlasti on selles oma roll ka kinnisvaranõustajatel, kes saavad anda objekti auditisse oma panuse sektori kinnisvaraturu andmeid analüüsides. Nii näiteks teevad kinnisvaranõustajad müüdava objekti SWOT-analüüsi kinnisvaraturu kontekstis.

Objekti audit algab õige meeskonna koostamisest, kuhu kaasatakse oma ala tundvad spetsialistid. Seejuures võib klient leida vastavat eriala tundvad ettevõtted ja inimesed iseseisvalt, kuid heade koostööpartnerite olemasolul võib koostöögrupp kujuneda ka ühe ettevõtte initsiatiivil. Samuti ei saa põhjalik ning kvaliteetne audit olla väga kiirustav protsess.

Oluline roll on auditis ka objekti müüja esitatud info adekvaatsusel ning põhjalikkusel. Samas on mõistetav müüja soov piirata juurdepääsu objekti puudutavale konfidentsiaalsele infole, et takistada selle lekkimist näiteks konkurentidele.

Seetõttu on auditi läbiviijatele korraldatud info läbitöötamiseks nn data room, kus infole juurdepääs ning selle kasutamine on rangelt kontrollitud.

Piiritaguste kinnisvarainvestorite tehingutega Eestis on siia üha enam jõudnud ka tava kinnisvaraobjektide auditeerimise tava.

Kui pikema ajalooga kinnisvaraturgudel on kirjeldatud auditite korraldamine pigem reegel kui erand, siis Eestis on selle populaarsus suhteliselt mõõdukas ning reeglina tellivad auditeid Lääne- ja Põhja-Euroopast pärit välisinvestorid.

Ilmselt on kohalikud investorid siiani pidanud objekti ostuga kaasneda võivaid riske piisavalt madalaks, et mitte panustada ostueelsesse auditisse. Kindlasti teeb muutuv kinnisvaraturg aga sellessegi hinnangusse oma korrektiivid.

Tasub teada

Kinnisvaraobjekti audit sisaldab nelja osa:

  • Kinnisvaraobjektiga seotud keskkonna audit: sõltuvalt objekti iseloomust võivad põhiküsimused olla seotud näiteks hoones oleva asbestiga, pinnasereostusega, krundi liigniiskusega jne. Seejuures võidakse aluseks võtta varasemad keskkonnauuringud või ka teha uued või täiendavad keskkonnainspekteerimised.
  • Kinnisvaraobjekti õiguslik audit: läbitöötamisele võivad tulla kõik objektiga seotud üürilepingud, kõik objektiga seotud muud (haldusteenust, kommunaalteenuseid käsitlevad jne) lepingud, spetsiifilise ehitise puhul nõutavad tegevuslitsentsid jne.
  • Kinnisvaraobjekti maksu- ja finantsaudit: kui müügiobjektiks on kinnistut omav ettevõte, siis analüüsitakse selle ettevõtte finantsaruandeid, bilanssi, laenudega seotud dokumente, ettevõtte poolt sõlmitud töölepinguid jms.
  • Kinnisvaraobjekti tehniline audit: töötatakse läbi näiteks objekti kohta koostatud ehitustehnilised ekspertiisid, ehitusega seotud tehniline dokumentatsioon, inspekteeritakse hoone tehnilisi süsteeme ja olulisi hoonekonstruktsioone ning tehakse energiaaudit või energiaalane kiirseire. Muu hulgas võidakse hinnata hoone tehnilist vastavust tänapäeva nõuetele.