Detailplaneeringu mõttekus sõltub asukohast

Äripäev


Äripäev 26.05.2008
Enn Tosso
Enn.Tosso@aripaev.ee

Enne müüki detailplaneeringu tegemise mõttekus sõltub sellest, kus kinnistu asub ning kas kavatsetakse see muuta äri- või elamumaaks.

ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder märkis teemat kommenteerides, et sihtotstarbe muutmise mõttekus sõltub turu hetkenõudlusest planeeritava sihtotstarbe osas ja selle tegemisega seotud keerukusest.

Teder tõi näite - kui maatulundusmaa krunt asub haljastusega alal, ei tohiks selle sihtotstarbe muutmine elamumaaks olla iseenesest keeruline ja ega aeganõudev. Seda muidugi eeldusel, et ei ole täiendavaid piiranguid nagu näiteks ehituskeeluala, kaitseala vms. "Kui eelnimetatud maatükk soovitakse müüa elamu- või suvilaehituseks, tasub sihtotstarbe muutmine kindlasti ette võtta, kuna see lihtsustab oluliselt maa müüki," soovitas ta.

Olulisimaks argumendiks on siin asjaolu, et ostjal avaneb elamumaa puhul võimalus kergemini ehituseks eluasemelaenu taotleda. Maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistustele pangad üldiselt eluasemelaenu ei väljasta. Samas märgib Teder, et maa sihtotstarbe muutmise otstarbekus piirkondades, kus see on võimalik ainult detailplaneeringu kaudu, sõltub palju turu nõudlusest. Ta soovitab jälgida, mille järele on sel hetkel ja perspektiivis turul kõige enam nõudlust. Kui nõudlus ärimaade järele on vähenemas, ei tasu iga hinna eest taotleda sihtotstarbe muutmist ärimaaks. Samuti kui elamumaa osas ei ole nõudlust korterelamu kruntide järele, tasuks alternatiivina näiteks kaaluda hoopis ridaelamute ja eramute ehitusõigust.

"Potentsiaalsed ostjad lähtuvad ju samuti turu nõudlusest. Kui maatükile on määratud ärihoone ehitusõigus, aga turg eeldaks vastavasse piirkonda eramute ehitamist, on ostja jaoks olemasolevast planeeringust vähe kasu," osutas ta ning rõhutas, et detailplaneeringu tegemine on aeganõudev ja kulukas protsess ning kui sellega kokkuvõttes ei tõsteta maatüki väärtust, on see mahavisatud raha.

"Sihtotstarbe muutmise mõttekus on otseselt seotud üldplaneeringuga - millisesse planeeringu alasse kinnistu jääb ja mida kohalik omavalitsus detailplaneeringu kaudu kinnistuga teha lubab," rääkis Uus Maa Kinnisvara maakler Risto Fucks.

Kommentaarid

Tõnis Meister, Pindi Kinnisvara Põhja regiooni juht

Sihtotstarbe muutmine on mõistlik, kui kohaliku omavalituse üldplaneeringus on perspektiivselt maa juhtfunktsioon juba muudetud elamu- või ärimaaks.

Sellisel juhul on loota ka kohaliku omavalitsuse toetust sihtotstarbe eeldatavalt tulusamaks muutmisel.

Siis on juba lootust, et millalgi rajatakse maatüki lähedusse ka kommunikatsioonid, mis võimaldavad maad uuel otstarbel kasutama hakata.

Üldplaneeringuga mittevastavuses olevate detailplaneeringute kehtestamisel on vaja juba eraldi maavanema nõusolekut ning tõsiste argumentideta võib sellise planeeringu menetlus muutuda maaomanikule hoopis suureks tulemusteta raha- ning ajakuluks.

Erki Arakas, Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud maakler

Kindlasti müüb paremini maatükk, millel on detailplaneering ja ehitusõigus.

See, kas sihtotstarve muuta ärimaaks või elamumaaks, sõltub kinnistu asukohast ja sellest tingitult parimast võimalikust kasutusviisist.

Maatulundusmaa elamumaaks muutmisel tehtavad toimingud

  • Avaldus omavalitsusele. Maaomanik esitab kohalikule omavalitsusele avalduse detailplaneeringu algatamiseks, tehakse algatamisotsuse.
  • Lähteülesande väljastus. Omavalitsus väljastab detailplaneeringu lähteülesande nõutavate kooskõlastustega.
  • Geoaluse mõõdistamine. Maaomanik tellib geoaluse mõõdistamise, mille hind algab 5000 kroonist. Kuni ühe hektari maa puhul on hind kokkuleppeline.
  • Arhitekti leidmine. Arhitekt alustab detailplaneeringut. Hind algab 20 000 kroonist.
  • Kooskõlastamine maaparandusbürooga, kui on tegu endiste põllumaadega. Muul juhul erinevate asutustega.
  • Planeering volikogusse. Volikogu kiidab planeeringu heaks või palub täiendavaid kooskõlastusi. Kui planeering on vastuolus üldplaneeringuga, saadetakse see maavalitsusse.
  • Avalik arutelu. Avalik väljapanek kestab kaks nädalat.
  • Kinnistu kruntimine. Maamõõtja mõõdab välja krundid. Orienteeriv hind ühe krundi kohta alates 2500 kroonist.
  • Notariaalne jagamine. Kaasnevad notarikulud ja riigilõiv.